Mietrechtliche Gewährleistungsansprüche
Treten Mängel an der Mietsache auf, stellen sich für Mieter und Vermieter oft zahlreiche Fragen hinsichtlich des Bestehens mietrechtlicher Gewährleistungsansprüche.
Hier erhalten Sie einen Überblick!
Frequently Asked Questions: Mängel an der Mietsache
1.) Wann ist eine Mietsache mangelhaft?
Ein mietrechtlicher Mangel liegt grundsätzlich dann vor, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder eingeschränkt ist.
Solche Mängel können auf ganz unterschiedliche Ursachen zurückzuführen sein. Ein häufiger Streitfall zwischen Vermieter und Mieter im Wohnraummietrecht bilden etwa Feuchtigkeitsschäden und die sich daraus entwickelnde Bildung von Schimmelpilzen. Neben Schäden an der Mietsache selbst können Mängel jedoch zum Beispiel auch aus dem Verhältnis der Mietsache zu ihrer Umgebung resultieren wie dies z.B. bei Lärmbelästigungen durch Nachbarn oder durch eine Baustelle gegeben ist. Außerdem kann sich die Mangelhaftigkeit der Mietsache auch dadurch ergeben, dass die tatsächliche Beschaffenheit der Mietsache negativ von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit abweicht, z.B. wenn eine Wohnung nicht nur geringfügig kleiner ist als im Mietvertrag angegeben.
Dem Mieter obliegt die Beweislast für das Vorliegen eines Mangels. Mietern ist daher anzuraten, die Mängel rechtzeitig zu dokumentieren, z.B. durch Fotos oder ein Lärmprotokoll.
2.) Wie sollte sich ein Mieter verhalten, wenn ein Mangel an der Mietsache auftritt?
Als oberstes Gebot gilt, dass der Mieter einen Mangel schnellstmöglich dem Vermieter gegenüber anzeigen sollte.
Grundsätzlich ist es eine vertragliche Hauptleistungspflicht des Vermieters, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Damit der Vermieter jedoch einen Mangel beseitigen kann, muss er von ihm Kenntnis haben.
Zudem sind die mietrechtlichen Gewährleistungsansprüche des Mieters (wie etwa die Minderung) ausgeschlossen, wenn der Vermieter in Folge der unterlassenen Mängelanzeige nicht in der Lage ist, Abhilfe zu schaffen.
Entstehen durch die unterlassene Mängelanzeige finanzielle Einbußen, etwa weil sich ein bestimmter Schaden weiter ausbreitet, stehen dem Vermieter sogar Ansprüche gegen Mieter auf Schadensersatz zu.
Als Mieter sollten Sie eine Mangelanzeige schriftlich vornehmen, um dies später beweisen zu können. Es empfiehlt sich zudem, den Vermieter bereits bei der Mangelanzeige zur Mangelbeseitigung aufzufordern und ihm hierfür eine angemessene Frist zu setzen.
3.) Welche Rechte hat der Mieter, wenn der Vermieter einen Mangel nicht beseitigt?
Kommt der Vermieter seiner Pflicht zur Mangelbeseitigung nicht pflichtgemäß nach, ist der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Diese Mietminderung ist das zentrale Gewährleistungsrecht eines Mieters.
Ausnahmsweise können in Einzelfällen auch weitergehende Rechte zum Tragen kommen. Ergibt sich aus dem Mietvertrag nichts anderes, so kann der Mieter beispielsweise Schadensersatz verlangen, wenn ein Mangel bereits bei Vertragsschluss vorhanden ist oder wenn der Vermieter ihn verschuldet hat oder mit der Mangelbeseitigung in Verzug gerät.
Zudem hat ein Mieter das Recht zur Selbstvornahme, darf also den Mangel selbst beseitigen und vom Vermieter Ersatz der hierdurch entstehenden Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.
Entsteht durch die Mangelhaftigkeit eine Gesundheitsgefährdung des Mieters, wie dies bei einer gravierenden Schimmelproblematik der Fall sein kann, kann der Mieter sogar zur außerordentlichen, fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt sein.
4.) Was bedeutet der Begriff "Mietminderung" genau?
Führt der Mangel dazu, dass die Tauglichkeit der Mietsache zu ihrem bestimmungsgemäßen Gebrauch vollständig aufgehoben ist, entfällt die Pflicht des Mieters zur Zahlung der Miete für diesen Zeitraum. Es tritt dann eine Mietminderung von 100 % ein. Hierbei handelt es sich jedoch um extreme Ausnahmefälle, in denen die Mietsache nicht oder nahezu nicht nutzbar ist, etwa wenn bei Dauerfrost die Zentralheizung ausfällt o.ä.
Führt der Mangel hingegen dazu, dass die Tauglichkeit der Mietsache eingeschränkt ist, bedeutet Mietminderung, das der Mieter zur Kürzung eines entsprechenden Teils der Miete berechtigt ist. Der Umfang der Mietkürzung hat also dem Verhältnis der Gebrauchsbeeinträchtigung zu entsprechen.
Bei dieser Frage kommt es stets auf sämtliche Umstände des Einzelfalls an. So berechtigt ein Heizungsausfall im Sommer eben nicht in demselben Maße zur Minderung wie dies im Winter der Fall ist. Auch das Auftreten von Lärmbelästigungen oder von Schimmelpilzen kann ganz unterschiedliche Ausmaße annehmen, die dann auch in ganz unterschiedlichem Ausmaß zur Minderung berechtigen. Daher sollte auch Vorsicht geboten sein, eine bestimmte Minderungsquote aus einer Minderungstabelle einfach auf einen konkreten Fall zu übertragen.
Vor einer voreiligen oder überhöhten Mietminderung ist dringend zu warnen! Nach der Rspr. des BGH kann dies zu einem außerordentlichen Kündigungsrecht des Vermieters führen.
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5.) Wann hat ein Mieter keine Ansprüche gegen den Vermieter?
Es liegt auf der Hand, dass ein Mieter, der wissentlich eine Wohnung unmittelbar über einer Kneipe mietet, die Miete nicht mindern kann, wenn es in den Abendstunden zu Lärmbelästigungen in Folge des Publikumsverkehrs kommt.
Die mietrechtlichen Gewährleistungsrechte sind nämlich grundsätzlich dann ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel der Mietsache bei Vertragsschluss kennt. In einem solchen Fall stehen dem Mieter nur dann Ansprüche zu, wenn er sich diese bei Annahme der Mietsache ausdrücklich vorbehält. Ist dem Mieter ein Mangel in Folge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, stehen ihm Ansprüche nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat.
Die Ansprüche des Mieters sind auch dann ausgeschlossen, wenn er selbst schuldhaft die Mangelhaftigkeit der Mietsache herbeiführt, etwa weil er sie beschädigt. In einem solchen Fall ist er dem Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet, muss also z.B. auf seine Kosten einen mangelfreien Zustand wiederherstellen. Daher sind insbesondere die Schimmel-Fälle häufig so umstritten. Denn hier kommt zum einen in Betracht, dass die Schimmelpilzbildung bauseitige Ursachen haben kann, wofür der Vermieter einstandspflichtig ist. Zum anderen kann es jedoch auch durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters zu Schimmel kommen, so dass er dann selbst in der Pflicht steht. Häufig kann diese Frage nur durch ein Sachverständigengutachten geklärt werden.
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Obenstehende Ausführungen stellen lediglich allgemeine Informationen dar und sollen nur einen ersten Überblick vermitteln. Sie können und sollen eine Rechtsberatung im Einzelfall nicht ersetzen!
Die Rechtslage ist zu vielschichtig, als dass hier auf sämtliche Details eingegangen werden kann, die in einem konkreten Fall relevant werden könnten!