Während eine vom Mieter erklärte Kündigung des Mietverhältnisses verhältnismäßig selten zum Streit führt, ist dies ganz anders, wenn der Mieter eine Kündigung des Vermieters im
Briefkasten findet, aber mit einer Beendigung des Mietverhältnisses ganz und gar nicht einverstanden ist.
Ob eine Kündigung wirksam oder unwirksam ist, kann zwar nicht generell beantwortet werden, dennoch möchte ich Vermietern und Mietern an dieser Stelle einen ersten Überblick geben!
Frequently Asked Questions: Kündigung im Wohnraummietrecht
Der Begriff der außerordentlichen Kündigung bringt zum Ausdruck, dass ein außergewöhnliches oder außerplanmäßiges Ereignis eingetreten ist, welches die Ursache der Vertragsbeendigung darstellt. Bei der außerordentlichen Kündigung handelt es sich um eine fristlose Kündigung, die zu einer sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses führt, wenn für den Kündigenden Vertragspartner (Mieter oder Vermieter) ein entsprechender Kündigungsgrund vorliegt.
Die ordentliche Kündigung hingegen erfolgt fristgebunden. Der Mieter kann stets, also grundlos, unter Einhaltung einer 3-monatigen Kündigungsfrist eine Beendigung des Mietverhältnisses herbeiführen. Bei einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter hängt die Dauer der Kündigungsfrist von der Dauer des Mietverhältnisses ab. Der Vermieter benötigt auch für eine ordentliche Kündigung ein "berechtigtes Interesse", also einen Kündigungsgrund.
Egal ob außerordentliche oder ordentliche Kündigung; egal ob der Mieter oder der Vermieter die Kündigung erklärt: Jede Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bedarf der Schriftform. Das bedeutet, dass das Kündigungsschreiben eigenhändig unterschrieben werden muss und dass die Kündigung erst wirksam wird, wenn dieses Kündigungsschreiben dem Vertragspartner im Original zugegangen ist. Nicht nur eine mündliche Kündigung ist demnach unwirksam sondern auch Kündigungen, die beispielsweise per Email oder Telefax erfolgen.
Hängt die Wirksamkeit der Kündigung vom Vorliegen eines Kündigungsgrundes ab, muss dieser nicht nur im Kündigungsschreiben genannt sondern so ausführlich begründet werden, dass der Empfänger hinreichend nachvollziehen und prüfen kann, ob der Kündigungsgrund tatsächlich gegeben ist.
Alle Mieter müssen allen Vermietern kündigen (oder umgekehrt). Liegt auf Seiten des Kündigungsempfängers eine Personenmehrheit vor, muss die Kündigung sämtlichen Mietern/Vermietern zugehen. Ebenso verhält es sich auf Seiten des Kündigenden. Die Kündigung(en) müssen die Unterschriften sämtlicher Mieter/Vermieter tragen: Sind beispielsweise zwei Eheleute Mieter einer Wohnung, kann nur durch beide gemeinsam wirksam gekündigt werden.
Sollte es zu einem späteren Zeitpunkt zum Streit zwischen den Parteien darüber kommen, ob eine Kündigung dem Empfänger überhaupt zugegangen ist oder (für die Frage der Kündigungsfrist) wann dies geschehen ist, trägt stets der Kündigende die Beweislast. Derjenige, der kündigt, muss im Zweifel also beweisen können, dass und wann seine Kündigung den Empfänger erreicht hat. Daher sollte eine Kündigung keinesfalls per einfachem Brief sondern in nachweisbarer Art und Weise übermittelt werden.
Wenn Sie die Kündigung als Einschreiben versenden, kann sich ein Einwurfeinschreiben empfehlen. Bei Rückschein- und Übergabe-einschreiben kann der Empfänger den Zugang verzögern oder ganz
vereiteln. Wohnt der Empfänger nicht weit entfernt, kann sich auch die Zustellung durch einen Boten anbieten.
Eine Kündigung im Wohnraummietrecht muss dem Empfänger immer bis zum 3. Werktag eines Monats zugehen. Ginge eine ordentliche Kündigung des Mieters (Kündigungsfrist beträgt drei Monate) beispielsweise gleich einen Tag nach Neujahr beim Vermieter ein, würde das Mietverhältnis zum 31.03. des Jahres beendet werden. Wenn sie jedoch erst am 4. Werktag des Monats zuginge, würde das Mietverhältnis erst zum 30.04. enden.
Werktage sind Tage, die keine Sonn- und Feiertage sind; Sonnabende zählen also bei der Fristberechnung mit!
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Obenstehende Ausführungen stellen lediglich allgemeine Informationen dar und sollen nur einen ersten Überblick vermitteln. Sie können und sollen eine Rechtsberatung im Einzelfall nicht ersetzen!
Die Rechtslage ist zu vielschichtig, als dass hier auf sämtliche Details eingegangen werden kann, die in einem konkreten Fall relevant werden könnten.