Der Immobilienkaufvertrag

...was Sie vor Abschluss eines Grundstücksgeschäfts wissen sollten...


Aus dem Abschluss eines Immobilienkaufvertrags folgen für beide Parteien weitreichende wirtschaft- liche Konsequenzen. Auch rechtlich sind einige Be- sonderheiten zu beachten.

 

Hier erhalten Sie einen Überblick!



 

 

Frequently Asked Questions: Immobilienkauf



1.) Was ist überhaupt ein Immobilienkaufvertrag?

Durch einen Immobilienkaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer - wie bei jedem anderen Kauvertrag auch - die Kaufsache an den Käufer zu übergeben und zu übereignen. Daher ist auch das Kaufrecht der §§ 433 ff. BGB zunächst einmal nicht nur bei beweglichen Sachen sondern auch bei Immobilien voll anwendbar. Der Gesetzgeber differenziert im Bereich der vertraglichen Regelungen also nicht näher danach, ob es sich bei der Kaufsache um eine bewegliche oder unbewegliche Sache handelt.


Beim Kauf bzw. Verkauf von Immobilien, also von unbebauten oder bebauten Grund-stücken oder von Eigentumswohnungen gelten dennoch Besonderheiten, die sich an anderer Stelle aus dem BGB ergeben.


2.) Welche Besonderheiten gelten, wenn der Kaufgegenstand nicht eine    bewegliche Sache sondern eine Immobilie ist?

Wegen der weitreichenden Konsequenzen eines solchen Grundstückgeschäfts ist der Abschluss eines Immobilienkaufvertrags formbedürftig. Das allgmeine Schuldrecht bestimmt diesbezüglich, dass ein Vertrag, durch den die Verpflichtung zur Übereignung eines Grundstücks begründet wird, der notariellen Beurkundung bedarf.


Da ein Grundstück auch nicht wie eine bewegliche Sache vom Verkäufer an den Käufer übergeben werden kann, sondern eine wirksame Übereignung zwingend eine Eintragung ins Grundbuch erfordert, gelten auch sachenrechtliche Besonderheiten bei der Vertragsdurchführung.


3.) Wie ist die Rechtslage, wenn sich die Parteien über die Einzelheiten des Kaufvertrags geeinigt haben aber keine notarielle Beurkundung erfolgt ist?

Führen Käufer und Verkäufer Vertragsverhandlungen und einigen sich hinsichtlich sämtlicher Vertragsbestandteile des Immobilienkaufvertrags, stellt diese Einigung anders als bei formlos zulässigen Vertragstypen keinen wirksamen Vertragsschluss dar; nicht einmal wenn dieser Vertragsinhalt schriftlich festgehalten und durch beide Vertragspartner unterschrieben wird.


§ 311b BGB stellt eine zwingende Formvorschrift dar: Ein solches Grundstücksgeschäft ist nur dann wirksam, wenn der Vertrag notariell beurkundet wird. Andernfalls ist der Vertrag nichtig. Der Käufer hat also keinen Anspruch auf Übereignung des Kaufgegenstands, der Verkäufer hat keinen Anspruch auf Kaufpreiszahlung. Nur ausnahmsweise kann die Nichtigkeit eines solchen Vertrags nachträglich wieder geheilt werden, wenn es trotz der Unwirksamkeit des schuldrechtlichen Vertrags zu einer wirksamen Auflassung und zu einer Eintragung ins Grundbuch kommt..


4.) Was heißt es, wenn ein Immobilienkaufvertrag eine Auflassungs- vormerkung regelt?

Bei der Durchführung eines Kaufvertrags über eine bewegliche Sache, kann der Leistungsaustausch von Kaufsache und Kaufpreis Zug um Zug erfolgen. Dies ist bei einem Immobiliengeschäft nicht möglich, da das Eintragungsverfahren beim Grundbuchamt kein punktuelles Ereignis ist sondern eine gewisse Zeitspanne in Anspruch nimmt.


Wenn nun ein Rechtsinstitut wie die Auflassungsvormerkung nicht existieren würde, müsste entweder der Käufer in Vorleistung gehen und erst den Kaufpreis entrichten, bevor er ins Grundbuch eingetragen wird, oder der Verkäufer müsste erst an der Eigentumsübertragung mitwirken und würde nach erfolgter Eintragung des Käufers als Eigentümer ins Grundbuch den Kaufpreis bekommen. Im ersten Fall liefe der Käufer Gefahr, dass es nach Zahlung des Kaufpreises doch nicht zu einer wirksamen Übereignung kommt oder dass zwischenzeitlich ihn benachteiligende Belastungen ins Grundbuch eingetragen werden könnten. Im zweiten Fall liefe der Verkäufer Gefahr, nach einem bereits erfolgten Eigentumsübergang doch keine Kaufpreiszahlung zu erhalten.


Dieses Dilemma verhindert eine Auflassungsvormerkung. Wird eine solche zu Gunsten des Erwerbers ins Grundbuch eingetragen, stellt dies eine Art Vorstufe des Eigentums an der Immobilie dar. Er erwirbt ein Anwartschaftsrecht am Grundstück, so dass sein Eigentumserwerb nicht mehr einseitig vom Verkäufer vereitelt werden kann. Anderweitig vorgenommene Verfügungen über das Grundstück sind nach Eintragung der Vormerkung im Verhältnis zum Erwerber unwirksam, wenn sie sein Recht aus der Vormerkung vereiteln würden. Umgekehrt handelt es sich bei der Vormerkung aber gerade noch nicht um einen vollständigen Eigentumserwerb. Zahlt der Käufer den Kaufpreis nicht vereinbarungsgemäß, kann der Verkäufer den Rücktritt vom Kaufvertrag erklären, ohne dass er be-reits sein Eigentum verloren hätte und zusehen müsste, sich dieses zurückzuverschaffen.


Zwar ist diese Vorgehensweise über eine Auflassungsvormerkung vom Gesetz nicht zwingend vorgeschrieben, entspricht aber dem Regelfall in der Praxis. Demnach wird erst zu Gunsten des Erwerbers eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen. Ist der Käufer dadurch hinsichtlich seines Anspruchs auf den künftigen Eigentumserwerb abgesichert worden, ist der Kaufpreis zu entrichten. Nachdem dies geschehen ist, wird sodann der Eigentumsübergang veranlasst.


Die Auflassungsvormerkung entspricht bei diesem Vorgehen dem beiderseitigen Interesse und sichert sowohl die Rechte des Erwerbers als auch die des Veräußerers.


5.) Worauf sollten die Parteien vor Abschluss eines Immobilienkaufvertrags sonst noch achten?

Die Parteien sollten zudem vor Abschluss des notariellen Vertrags Einsicht ins Grund- buch nehmen und sich einen Überblick darüber verschaffen, ob bzw. welche dinglichen Belastungen bestehen.


Dies ist insbesondere für den Käufer von großer Wichtigkeit: Bestehen beispielsweise Grundpfandrechte, also Hypotheken oder Grundschulden, können die jeweiligen Gläubiger die Zwangsvollstreckung ins Grundstück betreiben. Die Wirkungen treffen also denjenigen, der dann gerade Eigentümer des Grundstücks ist. Damit der Käufer nicht später das Nachsehen hat, muss er sich hier rechtzeitig informieren und entsprechende Vereinbarungen mit dem Verkäufer aushandeln, wonach letzterer beispielsweise für eine Löschung der Grundpfandrechte zu sorgen hat.


Weiter sollten die Parteien vertraglich regeln, wann es zu einem Besitzübergang an den Käufer kommen soll, wann die öffentlichen Lasten auf diesen übergehen sollen und in welchem Umfang der Verkäufer für Sach- und Rechtsmängel am Grundstück einzustehen haben soll.


Überstürzen Sie nichts!

 

Lassen Sie sich nicht unter Zeitdruck setzen! Schließen Sie den Vertrag erst, wenn Sie seinen Inhalt auch wirklich verstanden haben! Bei Zweifeln sollten Sie den Ihnen vorliegenden Entwurf oder einzelne Regelungen anwaltlich überprüfen lassen!




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Wenn Sie bereits einen Immobilienkaufvertrag abge- schlossen haben und es nun zum Streit wegen Mängeln kommt, erhalten Sie hier weitere Informationen.



Obenstehende Ausführungen stellen lediglich allgemeine Informationen dar und sollen nur einen ersten Überblick vermitteln. Sie können und sollen eine Rechtsberatung im Einzelfall nicht ersetzen!

 

Die Rechtslage ist zu vielschichtig, als dass hier auf sämtliche Details eingegangen werden kann, die in einem konkreten Fall relevant werden könnten!