Häufig schuldet der Mieter dem Vermieter zu Beginn eines Mietverhältnisses eine Sicherheits-leistung, die sog. Mietkaution.
Zwischen Vermietern und Mietern kommt es allerdings nicht selten zum Streit darüber, wann, wie und in welchem Umfang eine Kaution zu
leisten ist, und vor allem wann sie nach Beendigung des Mietverhältnisses wieder zurückzuzahlen ist.
Frequently Asked Questions: Mietkaution
Nein. Das Mietrecht regelt keinen zwingenden Kautionsanspruch. Der Vermieter kann vom Mieter also nur dann eine Mietkaution verlangen, wenn dies im Mietvertrag zwischen den Parteien wirksam vereinbart worden ist. Für den Bereich des Wohnraummietrechts regelt das BGB dann die weiteren Details zur Mietsicherheit. Verstöße hiergegen können die mietvertragliche Regelung unwirksam werden lassen.
Gem. § 551 I BGB darf die Kaution maximal 3 Monatsmieten betragen, wobei die für die Nebenkosten veranschlagten Beträge außer Betracht zu bleiben haben. Maßgeblich ist also allein der als Kaltmiete geschuldete Betrag. Hiervon zum Nachteil des Mieters abweichende Regelungen sind unwirksam.
Nein. Wenn als Kaution eine Geldzahlung vereinbart ist (möglich wäre auch eine Bürgschaft), ist es dem Mieter gem. § 551 II BGB gestattet, die Sicherheitsleistung in drei gleichen monatlichen Raten zu erbringen, wobei die erste Rate mit Beginn des Mietverhältnisses fällig wird und die verbleibenden Folgeraten zusammen mit den unmittelbar folgenden beiden Mietzahlungen zu erbringen sind.
Häufig drängen Vermieter auf eine vollständige Kautionszahlung gleich zu Beginn des Mietverhältnisses. Dies dürfen Sie als Mieter verweigern. Die Möglichkeit zur Ratenzahlung muss weder
im Mietvertrag enthalten sein noch kann sie wirksam ausgeschlossen werden. Machen Sie von diesem Recht Gebrauch, berechtigt dies den Vermieter nicht zu einer Kündigung des
Mietverhältnisses.
Der häufigste Fall besteht darin, dass die Kaution als Geldbetrag zu leisten ist, also durch Barzahlung oder Überweisung an den Vermieter. Daneben existiert auch die Möglichkeit, der Sicherheitsleistung durch Bürgschaft (z.B. von Seiten einer Bank oder durch Familenangehörige). Verlangt der Vermieter zusätzlich zu einer Barkaution von drei Monatsmieten außerdem noch eine Bürgschaft liegt eine unwirksame Übersicherung vor.
Als Mieter sollten Sie Wert auf einen Nachweis über die erbrachte Kaution legen. Falls Sie diese dem Vermieter in bar übergeben, sollten Sie auf eine Quittung bestehen. Falls es bei Beendigung des Mietverhältnisses zum Streit über die Kaution kommt, trägt der Mieter die Beweislast für die erbrachte Kautionsleistung.
Der Vermieter ist verpflichtet, den Kautionsbetrag gesondert von seinem Vermögen verwahren und auf einem Kautionssparbuch bzw. -konto zinsbringend anzulegen (eine Ausnahme hiervon gilt bei der Vermietung von Jugend- bzs. Studentenwohnheimen). Insbesondere darf der Vermieter die Kaution nicht zwischenzeitlich für eigene Zwecke verwenden. Lediglich dann, wenn der Mieter im laufenden Mietverhältnis mit der Miete oder z.B. mit Schadensersatzzahlungen in Verzug gerät, ist der Mieter berechtigt, auf die Kaution zuzugreifen und anschließend vom Mieter die Auffüllung der Kaution zu verlangen. Die gesonderte Anlage der Kaution dient dem Schutz des Mieters im Falle der Insolvenz des Vermieters.
Damit Sie bei einer Insolvenz des Vermieters nicht leer ausgehen: Verlangen Sie einen Nachweis über die ordnungsgemäße Anlage der Kaution. Kommt der Vermieter einer solchen Aufforderung
nicht innerhalb einer angemessenen Frist nach, darf der Mieter die laufenden Mietzahlungen bis zur Höhe der Kaution vorläufig zurückbehalten.
Häufig gehen die Parteien, zumindest aber der Mieter, rechtsirrig davon aus, dass der Kautionsrückzahlungs-anspruch unmittelbar nach Beendigung des Mietverhältnisses bzw. nach Rückgabe der Mietsache an den Vermieter fällig würde und kurzfristig vom Vermieter an den Mieter zurückzuzahlen sei. Dies ist jedoch nur in den wenigsten Fällen auch tatsächlich so, nämlich nur dann, wenn feststeht, dass der Vermieter keinerlei Zahlungsansprüche gegen den Mieter mehr haben kann.
Üblicherweise ist dem Vermieter jedoch vorher eine angemessene Überlegungs- und Prüfungsfrist zuzugestehen, da es in der Regel nicht sofort klar ist, dass ihm keinerlei Ansprüche mehr zustehen. So ist es nicht von der zu Hand zu weisen, dass versteckte Schäden und Verschlechterungen der Mietsache erst später bekannt werden. Daher wird der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters erst 3 - 6 Monate nach Rückgabe der Mietsache fällig. Sollte zu diesem Zeitpunkt noch eine Nebenkostenabrechnung ausstehen, die eine Nachzahlung des Mieters als wahrscheinlich erscheinen lässt, darf der Vermieter einen angemessenen Anteil der Kaution bis zur Erteilung der Nebenkostenabrechnung bzw. bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist einbehalten.
Sollte der Mieter nach 3 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses noch keine Kautionsabrechnung erhalten haben, sollte der den Vermieter unter angemessener Fristsetzung hierzu auffordern. Sollte diese Frist fruchtlos verstreichen, sollte sich der Mieter um eine gerichtliche Durch-setzung des Kautionsrückzahlungsanspruchs bemühen.
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