Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung


Gem. § 573 II Nr. 3 BGB stellt es ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung des Wohnraummietverhältnisses dar, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

 

Die sog. "Verwertungskündigung führt in der Praxis häufig zu Streitigkeiten. Hier erhalten Sie erste Informationen.



 

 

Frequently Asked Questions: Verwertungskündigung



1.) Was ist bei einer Verwertungskündigung ganz generell zu beachten?

Zunächst möchte ich hinsichtlich Schriftform etc. auf meine allgemeinen Erläuterungen zur Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses verweisen.


2.) Welche Kündigungsfrist gilt bei einer Verwertungskündigung?

Gemäß § 573c I BGB gilt auch für eine ordentliche Kündigung des Vermieters grundsätzlich eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Jedoch verlängert sich diese Frist je nach der Dauer des Mietverhältnisses nach 5 Jahren auf 6 Monate und nach 8 Jahren auf 9 Monate. Ausnahmsweise kann gem. § 573a BGB eine noch längere Kündigungsfrist zum Tragen kommen, wenn der Vermieter ohne Angabe von Gründen z.B. das Mietverhältnis über eine Einliegerwohnung kündigt.


3.) Was setzt eine wirksame Verwertungskündigung voraus?

Eine Verwertungskündigung kann das Mietverhältnis wirksam beenden, wenn der Vermieter die Absicht zur wirtschaftlichen Verwertung des vermieteten Wohnraums hat und die beabsichtigte Verwertung angemessen ist. Außerdem müsste das bestehende Mietverhältnis eine Hinderung dieser Verwertung darstellen und dem Vermieter müsste dadurch die Gefahr erheblicher Nachteile drohen.

 

Eine wirtschaftliche Verwertung in diesem Sinne steht im Raum, wenn der Vermieter eine Veräußerung, eine grundlegende Sanierung oder einen Abriss des Gebäudes beabsichtigt.

 

Angemessen ist die wirtschaftliche Verwertung, wenn ihr objektiv nachvollziehbare und vernünftige Erwägungen zu Grunde liegen, wie dies beispielsweise der Fall ist, um vom Veräußerungserlös Schulden zu tilgen oder um neuen Wohnraum zu schaffen.

 

Eine Hinderung an der Verwertung liegt für den Vermieter vor allem dann vor, wenn eine Veräußerung erfolgen soll, der Interessent die Immobilie jedoch nur in unvermietetem Zustand erwerben möchte. Ein weiteres Beispiel liegt in beabsichtigten Baumaßnahmen, durch die die Mietwohnung zukünftig wegfallen wird.

 

Ein drohender erheblicher Nachteil liegt nicht nur dann vor, wenn die angemessene wirtschaftliche Verwertung durch das bestehende Mietverhältnis vollständig vereitelt wird, sondern ist auch darin zu sehen, dass der Vermieter massive finanzielle Einbußen bevorstehen. Wann dies der Fall ist, ist stets Frage des konkreten Einzelfalls. Unstreitig ist, dass der Vermieter keinen Anspruch auf den größtmöglichen Gewinn hat. Umgekehrt hat eine Verwertungskündigung aber auch nicht erst dann Erfolg, wenn der Vermieter in seiner Existenz bedroht ist. Bei einer Verwertung durch Verkauf gehen die Instanzgerichte häufig davon aus, dass der für die Kündigung erforderliche Nachteil gegeben ist, wenn der Mindererlös aufgrund des vermieteten Zustands ca. 20% - 30% im Vergleich zu einer Veräußerung im unvermieteten Zustand beträgt. Allerdings kommt es stets auf sämtliche Details wie auch den urspünglichen Anschaffungspreis und die wirtschaftliche Gesamtsituation des Vermieters an.

Viele Verwertungskündigungen erweisen sich in der Praxis als unwirksam. Für Vermieter gilt: Führen Sie in Ihrer Kündigung ganz konkret sämtliche Umstände an, aus denen sich die Berechtigung der Verwertungskündigung ergibt. Heben Sie etwaige Beweismittel (Vertragsangebote, Makleraufträge, Bauanfragen, Kostenvoranschläge) vorsorglich auf. Allgemeine Ausführungen reichen nicht!



4.) Woraus kann die Unwirksamkeit einer Verwertungskündigung folgen?

§ 573 II Nr. 3 BGB normiert zwei Fälle, in denen eine Verwertungskündigung ausgeschlossen ist. Einerseits ist eine solche Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter beabsichtigt, die Räumlichkeiten anschließend zu einer höheren Miete neu zu vermieten. Andererseits ist es unzulässig, wenn die Verwertung in einer Veräußerung im Zusammenhang mit einer drohenden oder nach Überlassung der Wohnung an den Mieter bereits erfolgten Umwandlung in eine Eigentumswohnung besteht.

Die wirtschaftliche Verwertung ist der Kündigungsgrund, der in der Praxis am schwierigsten durchzusetzen ist. Häufig erweisen sich solche Kündigungen als unwirksam. Vermieter sind gut beraten, sich vor Ausspruch einer Verwertungskündigung rechtlich beraten zu lassen. Mieter sind gut beraten, eine solche Kündigung nach ihrem Erhalt prüfen lassen.



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Obenstehende Ausführungen stellen lediglich allgemeine Informationen dar und sollen nur einen ersten Überblick vermitteln. Sie können und sollen eine Rechtsberatung im Einzelfall nicht ersetzen!

 

Die Rechtslage ist zu vielschichtig, als dass hier auf sämtliche Details eingegangen werden kann, die in einem konkreten Fall relevant werden könnten.